一邊是各家電商努力給即將到來(lái)的雙十一“燒火添柴”，另一邊，在電子商務(wù)的帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)基金在過(guò)去兩年內(nèi)獲得相對(duì)較好的發(fā)展勢(shì)頭，成為投資者青睞的目標(biāo)。其中以“綠色”、“可持續(xù)”目標(biāo)運(yùn)營(yíng)的物流地產(chǎn)正在增加。

“隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展和消費(fèi)者對(duì)物流服務(wù)的需求增加，許多物流地產(chǎn)基金在這一領(lǐng)域投資并取得了良好的回報(bào)?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部資深董事韓晶在采訪中告訴界面新聞，

今年10月，全球不動(dòng)產(chǎn)可持續(xù)評(píng)估體系（Global Real Estate Sustainability Benchmark，GRESB）公布了2023年度評(píng)估結(jié)果。GRESB亞洲區(qū)首席代表黃欣鳳在界面新聞采訪中表示，在全球供應(yīng)鏈重組的背景下，電商發(fā)展迅速，物流業(yè)也是GRESB里最具潛力的一個(gè)類型，“我們看到全球越來(lái)越多的參評(píng)者參加，總面積也不斷提升，在我們未來(lái)五年的路徑圖中，我們也會(huì)特別為物流產(chǎn)業(yè)作出一套指標(biāo)?！?br/>
GRESB只針對(duì)擁有實(shí)物資產(chǎn)的對(duì)象進(jìn)行ESG評(píng)級(jí)?！敖衲?，GRESB有來(lái)自全球75個(gè)國(guó)際市場(chǎng)的2963位的參評(píng)者，他們覆蓋的建筑物數(shù)量總共有17萬(wàn)棟，中國(guó)內(nèi)地目前有50多家企業(yè)參評(píng)?！盙RESB亞洲區(qū)首席代表黃欣鳳告訴界面新聞。GRESB所有參評(píng)者數(shù)據(jù)中，國(guó)際綠色建筑平均覆蓋率是50%，國(guó)內(nèi)的比例是42.3%。

黃欣鳳提到，目前GRESB平臺(tái)上大概有150家機(jī)構(gòu)投資者，包括歐洲和亞洲各國(guó)的養(yǎng)老金。全球的機(jī)構(gòu)投資者必須要加入平臺(tái)才可以看到參評(píng)者的資料。在評(píng)級(jí)時(shí)，GRESB并不會(huì)考慮基金的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通常來(lái)說(shuō)，機(jī)構(gòu)投資者會(huì)將GRESB評(píng)級(jí)與其他回報(bào)率評(píng)級(jí)放在一起參考。

就物流資產(chǎn)評(píng)級(jí)而言，黃欣鳳提到，GRESB會(huì)從兩個(gè)層面來(lái)看物流地產(chǎn)的可持續(xù)表現(xiàn)：第一個(gè)維度是資產(chǎn)本身的可持續(xù)狀況，第二個(gè)是同業(yè)比較。目前機(jī)構(gòu)投資者最關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)：過(guò)渡風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。

舉例來(lái)說(shuō)，所謂過(guò)渡風(fēng)險(xiǎn)，指的是在未來(lái)綠電范圍不斷擴(kuò)大的背景下，如果所有的建筑物都要求使用綠電，但是有建筑物在結(jié)構(gòu)層面上就無(wú)法引入綠電，那么它就有過(guò)渡風(fēng)險(xiǎn)；而實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)則指的是導(dǎo)致某一標(biāo)的物產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p傷和傷亡的客觀自然原因，例如隨著未來(lái)海平面上升，在水邊的建筑物就會(huì)面臨著實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。

在今年評(píng)估結(jié)果中，普洛斯中國(guó)參評(píng)的三支基金都獲得了GRESB四星評(píng)級(jí)，并獲評(píng)GRESB“綠色之星”。普洛斯中國(guó)資產(chǎn)平臺(tái)ESG總監(jiān)馬劍鳴告訴界面新聞，GRESB在評(píng)分過(guò)程中有納入綠色建筑的覆蓋率，有些參評(píng)基金的資產(chǎn)包如果較小，比如只有兩至五個(gè)資產(chǎn)，更有優(yōu)勢(shì)完成高覆蓋率的目標(biāo)。

“但我們參評(píng)當(dāng)中的基金，有較大的資產(chǎn)包，當(dāng)中包含幾十個(gè)物流園區(qū)資產(chǎn)，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)難度更高，需要更長(zhǎng)時(shí)間完成目標(biāo)?！瘪R劍鳴表示，也因?yàn)槿绱似章逅箯?022年開始全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定綠色建筑覆概率目標(biāo)，規(guī)劃性提升綠建面積以及資產(chǎn)價(jià)值。

普洛斯中國(guó)參評(píng)的三支基金分別是投資于54處現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的普洛斯中國(guó)收益基金V （CIP V），普洛斯中國(guó)物流基金II（CLF II）和2022年新設(shè)立的主要收購(gòu)存量資產(chǎn)的普洛斯中國(guó)物流增值基金（CVP）。全球范圍內(nèi)，普洛斯共有19支基金參與了今年的GRESB評(píng)估。

物流地產(chǎn)基金參與GRESB評(píng)級(jí)，本身代表了物流地產(chǎn)對(duì)ESG表現(xiàn)的重視。
電子商務(wù)帶動(dòng)物流地產(chǎn)基金受青睞

物流地產(chǎn)基金，即以物流地產(chǎn)作為投資對(duì)象的投資基金。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示，總體上物流地產(chǎn)基金的表現(xiàn)要好于行業(yè)其他類型的基金。

“住宅產(chǎn)業(yè)基金波動(dòng)性較大，而物流地產(chǎn)本身具有長(zhǎng)周期的投資屬性，投機(jī)的資本較少，因此業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定；此外，各類物流地產(chǎn)基金旗下的物業(yè)產(chǎn)業(yè)園，總體上屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且也是一些優(yōu)質(zhì)的管理方在運(yùn)營(yíng)，所以相對(duì)表現(xiàn)較好?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

今年3月，第一太平戴維斯發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2022年，中國(guó)物流總值達(dá)347.6萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)約3.4%。其中，鐵路運(yùn)輸、冷鏈以及快遞快運(yùn)成為2022年物流總量增長(zhǎng)的主要來(lái)源。

該報(bào)告還顯示，2022年，亞太區(qū)以工業(yè)物流為標(biāo)的的基金募集占到整體房地產(chǎn)基金總量的80%；并且在過(guò)去兩年里，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)投資者和開發(fā)商，尤其是中國(guó)的保險(xiǎn)公司，開始主導(dǎo)物流資產(chǎn)投資。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的5到8年的時(shí)間內(nèi)，物流地產(chǎn)基金的回報(bào)率從8%左右降低到6%以下，一線城市及物流核心城市的回報(bào)率已經(jīng)下降到5%甚至更低。

韓晶告訴界面新聞，這是因?yàn)橥顿Y者對(duì)預(yù)期回報(bào)率做出了調(diào)整，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知也發(fā)生了變化，物流地產(chǎn)基金的投資者更多地將重點(diǎn)放在穩(wěn)定性和安全性方面，傾向于尋求穩(wěn)定和可持續(xù)的收益，使得回報(bào)率要求有所降低。

與其他基金相比，韓晶表示物流地產(chǎn)基金的回報(bào)率較為穩(wěn)定，并且物流地產(chǎn)基金還可以通過(guò)增值策略，如改造和升級(jí)物流設(shè)施，提高資產(chǎn)價(jià)值并獲得更高的回報(bào)。

近年來(lái)，政府出臺(tái)了多項(xiàng)利于物流或其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策，例如冷鏈物流、智慧倉(cāng)儲(chǔ)以及新能源行業(yè)的政策支持，這些對(duì)物流地產(chǎn)的發(fā)展起到積極推動(dòng)作用。

在過(guò)去的2到3年里，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)基金的投資者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。韓晶提到，一方面，跨境投資者仍然是不可忽視的資本力量；另外一方面，以保險(xiǎn)資金為代表的國(guó)內(nèi)資本比重在增加?！巴顿Y主體的多元化一定程度上意味著中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)正在從過(guò)去的機(jī)遇型市場(chǎng)轉(zhuǎn)向更加成熟和穩(wěn)定的市場(chǎng)?！表n晶提到。
綠色標(biāo)的效益更佳

但物流地產(chǎn)基金同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，首先需要注意大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，“如果一些物業(yè)設(shè)施在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中租金收益下降或者業(yè)務(wù)量減少，這可能會(huì)逐漸反映到物流基金層面。

“物流地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān)，例如，如果企業(yè)減少庫(kù)存儲(chǔ)備或減少物流活動(dòng)，這可能導(dǎo)致物流地產(chǎn)市場(chǎng)的需求減少?！表n晶表示，物流地產(chǎn)基金需要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并評(píng)估租戶需求的長(zhǎng)期趨勢(shì)，以便做出及時(shí)、準(zhǔn)確的投資決策。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換也會(huì)給物流地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。韓晶提到，隨著技術(shù)發(fā)展和商業(yè)模式變革，物流行業(yè)的需求正在經(jīng)歷著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，例如電子商務(wù)的興起和供應(yīng)鏈的優(yōu)化可能導(dǎo)致傳統(tǒng)的物流模式面臨壓力。

此外，韓晶告訴界面新聞，物流地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡需要投資者重點(diǎn)關(guān)注，如果短時(shí)間內(nèi)有大量物流地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)涌入市場(chǎng)，可能會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，“物流地產(chǎn)基金需要仔細(xì)評(píng)估市場(chǎng)對(duì)新供應(yīng)的吸收能力，并謹(jǐn)慎選擇投資時(shí)機(jī)?！?br/>
黃欣鳳表示，物流地產(chǎn)面臨著很多影響因素，“我們看到隨著氣候變暖，登革熱也北移，各家藥廠也開始做登革熱的疫苗，很多我們以前不會(huì)考慮到的事情，其實(shí)都會(huì)直接影響到物流園區(qū)。”

韓晶告訴界面新聞，一些物流地產(chǎn)基金可能會(huì)參考GRESB評(píng)級(jí)來(lái)評(píng)估物流地產(chǎn)項(xiàng)目的綠色表現(xiàn)。

在綠色發(fā)展方面，嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，物流地產(chǎn)有著天然的優(yōu)勢(shì)，并且在智能化和數(shù)字化技術(shù)等方面有較為積極的引入訴求，而這也可以給其本身帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)躍進(jìn)也提到，物流地產(chǎn)基金項(xiàng)目有主動(dòng)性往ESG標(biāo)準(zhǔn)靠攏，后續(xù)的相關(guān)評(píng)級(jí)提升，也有助于提振它們的收益狀況。

近兩年來(lái)，一些大的機(jī)構(gòu)投資者在進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)。例如去年11月，黑石旗下的物流地產(chǎn)投資管理平臺(tái)龍地宣布收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬(wàn)平方米的現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)。去年10月，高盛資產(chǎn)管理與森瑤（中國(guó)）宣布共同成立合資公司，首期投資規(guī)模約6.75億美元，用于收購(gòu)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)上海及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目。

黃欣鳳告訴界面新聞，這是因?yàn)闄C(jī)構(gòu)投資者本身也有降碳?jí)毫?，“在我們接觸到的很多機(jī)構(gòu)投資者中，有一半的人說(shuō)2040年就要完成凈零目標(biāo)，他們本身也想要找好的投資標(biāo)的?！?br/>

來(lái)源：界面新聞